退去費用の請求書が届いたら｜敷金診断士による請求内容の調査と実例

名古屋市西区・3LDK・入居8年11か月｜追加で約36万円の請求が、89,000円の返還に

敷金は140,000円。退去後に届いた精算書では、原状回復費用516,505円に敷金を全額充てても足りず、さらに約36万円を支払うという内容でした。

調査書で整理したポイント

• クロス・クッションフロアは、入居8年11か月で耐用年数の6年を過ぎていました。ガイドラインの考え方では残存価値は1円となるため、約37万円の請求が、合計227円の目安になりました。
• 畳・襖は、日焼けなど通常の使用による傷みかどうかを確認し、借主の負担となり得る襖1枚分を目安として残しました。
• 室内清掃と照明器具は、契約内容と部屋の状況から、借主負担となり得る項目として目安に残しました。

その後：ご本人がこの調査書をもとに管理会社と話し合い、追加の支払いではなく、89,000円の返還で合意されました。調査書の目安で精算し直した場合の返還額は約9万円で、ほぼその金額での合意となりました。

※2022年の退去事例です。返還額には日割り家賃の精算分などが含まれます。

名古屋市熱田区・2LDK・入居7年3か月｜356,617円の請求が、109,667円で合意

敷金は238,000円。新築時から7年3か月住んだマンションを退去したところ、立会いで床のキズを指摘され、洋室とLDKのフローリングを合わせて18.3㎡張り替える見積もりが出されました。敷金を全額充てても足りない金額です。

調査書で整理したポイント

• 補修の範囲は「傷んだ部分に限る」のが原則です。ガイドラインでは、借主の負担になる場合でも、補修はできるだけ傷んだ部分に限定し、補修できる最小の単位で行うことを基本としています。
• 借主が撮影した写真では、指摘された箇所のほとんどが軽微な傷や、家具を置いていた跡でした。ガイドラインの「補修は傷んだ部分に限る」という考え方に照らすと、床の張替えではなく、クリーニングやリペア補修での対応が考えられると調査書に記載しました。
• リペア補修の費用は業者によって異なりますが、中部地区では半日の作業で15,000円〜20,000円程度が目安です。調査書には、この相場を参考情報として記載しました。
• 室内清掃は、契約内容から借主負担となり得る項目として目安に残しました。

この事例は部屋の明け渡し後のご依頼だったため、依頼者からの聞き取りと、借主が撮影した写真・見積書・契約書をもとに調査書を作成しました。調査書は聞き取りの当日に作成しています。

その後：ご本人が調査書を添えて、「室内清掃49,698円＋フローリングのリペア代5万円まで（税込109,667円）」とする和解案を書面で貸主に送りました。その結果、原状回復費用は109,667円で合意となり、請求額から約25万円下がりました。敷金238,000円との差額128,333円は返還の対象となりました。

※2022年の退去事例です。

豊田市・2DK（社宅）・入居15年8か月｜流し台・洗面台の取替えまで含む40万円の請求、調査書の目安は0円

勤務先の社宅として、15年以上住んだ部屋を退去したケースです。敷金はありません。社宅の売却が決まり、「次に入居する方のためにきれいな状態で引き渡す」として、流し台や洗面台の取替えまで含めた404,800円の見積もりが入居者に示されました。社宅の管理規程には「入居期間の長短を問わず、壁紙・ふすま等の張替えやハウスクリーニングを行い、その費用は入居者が負担する」という定めがありました。

調査書で整理したポイント

• 流し台・洗面台などの設備は、耐用年数を大きく過ぎていました。ガイドラインの目安では流し台は5年、洗面台は15年です。入居は15年8か月で、入居時から新品ではなく、借主の過失による壊れもありませんでした。ガイドラインの考え方では、古くなった設備の取替えは、物件を維持するための貸主側の費用とされます。
• クッションフロア・トイレの内装も、6年で価値が1円になる考え方に照らすと、15年以上住んだ時点では、借主が負担する価値はほぼ残らないことになります。
• 空室クリーニングは、ガイドラインでは、通常の清掃をして退去していれば貸主側の費用とする考え方です。専門業者による清掃は次の入居者を迎えるためのものというのが、ガイドラインの考え方です。また、ガイドラインでは、通常の損耗まで借主に負担させる特約については、有効となるための3つの条件が示されています（詳しくはこちら）。
• 「次の入居者のためにきれいな状態にする」費用は、ガイドラインの考える原状回復の範囲を超えるものです。ガイドラインでは、古い設備を新しくしたり、新築のような状態にしたりする修繕まで、借主が行う必要はないとされています。
• 諸経費は内容が示されておらず、根拠が確認できませんでした。

この事例も、依頼者からの聞き取りと、退去時の写真・見積書・社宅の管理規程をもとに調査書を作成しました。

その後：ご本人が調査書をもとに話し合った結果、404,800円の請求に対して、追加の支払いは0円で終了しました。

※2022年の退去事例です。

名古屋市中区・1K・入居7年｜借主の過失がある部屋で、追加71万円の支払いが14万円に

敷金は56,250円。退去立会いで768,860円の借主負担を示され、敷金を差し引いても712,610円を支払うという内容でした。写真のとおり、壁紙のはがれや床の傷など、借主の不注意による傷みもある部屋です。

調査書で整理したポイント

• 借主の過失による傷みは、借主負担となり得る項目として調査書に記載しています。壁の下地補修、建具の補修、パテ補修などは「補修が必要となり得る」としたうえで、範囲と金額は確認が必要な点として記載しました。調査書は借主に有利なことだけを書くものではありません。
• クロスは入居7年で耐用年数の6年を過ぎていたため、ガイドラインの考え方に照らすと、過失があっても負担の目安は残存価値の92円になります。
• フローリングは、傷の範囲が約1㎡に収まっていました。16.3㎡の張替えではなく、リペア補修での対応が考えられることと、中部地区の相場（半日15,000円〜、1日30,000円程度）を記載しました。床を張り替えないのであれば、巾木の交換も必要ないことになります。
• 浴室のキャビネットは、借主は壊していないとの証言でした。ガイドラインの考え方では、入居前からの傷か、使っている間の傷かは貸主側が示すものとされているため、その資料が示されるまでは目安に含めませんでした。
• ボードの貼替えは、拳ほどの大きさなら補修で対応できることが多いため、補修で対応できるかどうかと金額を、確認すべき点として記載しました（ボード補修の相場は1か所5,000円〜15,000円程度）。

この事例も、退去立会いには同席しておらず、依頼者からの聞き取りと写真・退去立会報告書・契約書をもとに調査書を作成しました。

その後：ご本人が調査書をもとに話し合い、補修が必要な項目の金額も確認した結果、原状回復費用は196,451円となりました。敷金56,250円を差し引いた追加の支払いは140,201円で、当初の712,610円から約57万円少なくなりました。借主の過失による傷みは、きちんと負担したうえでの結果です。

※2022年の退去事例です。