原状回復ガイドラインをわかりやすく解説｜負担区分の具体例と耐用年数一覧
最終更新：2026年10月24日
退去費用について調べていると必ず出てくるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。ただ、公式資料は170ページ以上あり、読み通すのは大変です。このページでは、敷金診断士として18年・4,500件の退去費用の相談に関わってきた立場から、退去前に押さえておきたいポイントを具体例と一覧表でまとめました。
ガイドラインの考え方はシンプルで、「時間の経過や普通に暮らしていてできた傷みは貸主負担」「借主の不注意や手入れ不足でできた傷みは借主負担」です。さらに借主負担になる場合でも、クロスなどは入居年数に応じて負担割合が減っていきます。2020年4月の民法改正で、通常損耗・経年変化を借主が負担しないことは法律にも明記されました。
原状回復ガイドラインとは
原状回復ガイドラインは、賃貸住宅の退去時に「どこまでが借主の負担か」をめぐるトラブルを防ぐために、国土交通省（当時は建設省）が平成10年3月に取りまとめた資料です。その後、裁判例の積み重ねなどを踏まえて平成16年と平成23年に改訂されています。
ガイドライン自体は法律ではありませんが、裁判例をもとに作られているため、実際の話し合いや少額訴訟・調停などでも判断の目安として広く使われています。また、2020年（令和2年）4月施行の改正民法621条で、通常損耗や経年変化は借主の原状回復義務に含まれないことが明文化され、ガイドラインの基本的な考え方が法律の条文でも裏づけられました。
基本の考え方：「元に戻す」ではない
「原状回復」と聞くと、入居したときの状態に戻すことだと思われがちですが、ガイドラインでは違います。傷みを次の3つに分けて考えます。
| 区分 | 内容 | 負担 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 時間の経過で自然に生じる劣化（日焼けによる変色など） | 貸主 |
| 通常損耗 | 普通に暮らしていて生じる傷み（家具の設置跡など） | 貸主 |
| 借主の故意・過失など | 不注意、手入れ不足、通常の使い方を超える使用による傷み | 借主 |
経年変化と通常損耗の修繕費は、毎月の家賃に含まれていると考えられています。つまり、借主が負担するのは「普通に住んでいたら生じなかったはずの傷み」を直す費用です。
借主負担・貸主負担の具体例一覧
ガイドラインには、よくある事例をどちらの負担と考えるかの整理が載っています。代表的なものをまとめました。
| 場所 | 具体例 | 負担の考え方 |
|---|---|---|
| 床 | 家具を置いていたことによるへこみ・設置跡 | 貸主 |
| 床・壁 | 日照による畳やクロスの変色 | 貸主 |
| 壁 | 冷蔵庫・テレビの裏の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ） | 貸主 |
| 壁 | ポスターやカレンダーを貼った画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度） | 貸主 |
| 壁 | 借主所有のエアコンを設置したビス穴・跡 | 貸主 |
| 設備 | 鍵の取替え（破損や紛失がない場合） | 貸主 |
| 壁 | タバコのヤニによる変色や臭いの付着 | 借主 |
| 壁 | 重いものを掛けた釘穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度） | 借主 |
| 壁・床 | 結露を放置して広がったカビやシミ | 借主 |
| 床 | 飲み物などをこぼして放置したことによるシミ・カビ | 借主 |
| 床・壁 | 引越し作業で生じたひっかき傷 | 借主 |
| 柱・壁 | ペットによる傷や臭い | 借主 |
| 台所・水回り | 手入れ不足による油汚れ、水垢、カビ | 借主 |
同じ「穴」や「汚れ」でも、程度や原因によって負担が変わる点がポイントです。各項目の詳しい考え方は、通常損耗・経年劣化とは？のページでも解説しています。
耐用年数（経過年数）の考え方と一覧
借主負担になる傷みでも、費用の全額を負担するわけではありません。設備や内装には耐用年数があり、入居年数が長いほど、借主が負担する割合は小さくなります。平成23年の改訂で、耐用年数を過ぎたものの残存価値は1円とする考え方に変わりました。
| 項目 | 経過年数の考え方 |
|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年で残存価値1円 |
| カーペット | 6年で残存価値1円 |
| クッションフロア | 6年で残存価値1円 |
| 畳表・ふすま紙・障子紙 | 消耗品として扱い、経過年数は考慮しない |
| フローリング（部分補修） | 経過年数は考慮しない |
| フローリング（全体の張替え） | 建物の耐用年数で残存価値を考える |
入居3年で退去し、借主の不注意で汚したクロスの張替え費用が6万円だった場合、6年で価値が1円になるため、3年経過時点の残存価値はおよそ半分です。借主負担の目安は約3万円となります。
※実際の計算は施工時期や入居時の状態などによって異なります。
クロスについてはクロス（壁紙）張替え費用は誰が負担する？、畳・ふすま・障子については畳・ふすま・障子の退去費用のページで詳しく解説しています。
負担するのは「傷んだ部分だけ」が原則
借主が負担する範囲は、傷んだ部分を直すための最小限の範囲が原則です。たとえば壁の一部を汚した場合に、部屋全体のクロス張替え費用をすべて借主に請求するのは、ガイドラインの考え方からは外れます。
ただしクロスは、色や柄を合わせる必要があるため、傷んだ箇所を含む一面分までは借主の負担とすることもやむを得ないとされています。請求書を見て「全面張替え」になっていたら、どの範囲が対象になっているかを確認してみましょう。
特約がある場合はどうなる？有効になる3つの条件
賃貸借契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担」などの特約が書かれていることがあります。特約は契約自由の原則から一定の範囲で認められますが、本来貸主が負担すべき通常損耗まで借主に負担させる特約については、ガイドラインで次の3つの条件が示されています。
- 特約が必要で、かつ合理的な理由があること（暴利的な内容でないこと）
- 借主が、通常の原状回復を超える負担を負うことを認識していること
- 借主が、その負担を受け入れる意思をはっきり示していること
つまり「契約書の隅に書いてあった」というだけで、どんな特約でも当然に有効になるわけではありません。負担する範囲や金額が具体的に示され、説明を受けて納得したうえで契約したかどうかが大切になります。また、消費者にとって一方的に不利な条項は、消費者契約法により無効と判断される場合もあります。
クリーニング特約についてはハウスクリーニング特約とは？有効・無効の考え方で詳しく解説しています。
退去前にやっておきたいこと
- 入居時の写真や確認書を探しておく：入居前からあった傷を借主負担にされないための大切な証拠になります。
- 退去前に部屋全体を撮影しておく：日付が分かる形で、壁・床・水回りを撮っておきましょう。
- 契約書の特約の欄を読み直す：何が借主負担と書かれているかを事前に把握しておきます。
- 立会いでその場でサインしない：金額に納得できない場合は、持ち帰って確認したいと伝えて構いません。
本ページはガイドラインの一般的な考え方を紹介するものであり、ガイドライン自体を法律として説明するものではありません。正確な内容は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省ホームページ）をご確認ください。
自分の退去費用について確認したい方へ
ここまでの内容は、あくまで一般的な考え方です。実際の負担額は契約内容や部屋の状況によって異なります。「退去費用ナビ｜しんだん君」では、居住期間や請求項目を入力するだけで、負担額の目安を無料で確認できます。
退去費用ナビ｜しんだん君で無料診断する →登録・個人情報の入力不要・無料（項目ごとの詳細診断は有料）
本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。