ハウスクリーニング費用は、本当に借主が負担するものなのか？
「契約書に書いてあるから払ってください」と言われたとき、私が確認してほしいこと
退去精算のご相談で、とてもよく出てくるのがハウスクリーニング費用です。
「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担と契約書に書いてあります」
「皆さんからいただいています」
「国土交通省のガイドラインでもハウスクリーニングは認められています」
このような説明を受けたという方は少なくありません。
この問題を考えるときに、私がいちばん大切だと思っているのは、まず「前提」を確認することです。前提を知らないまま契約書の文言だけを見ていると、「書いてあるから仕方がない」で話が終わってしまいます。
1. 前提：ハウスクリーニングは、原則として大家さんの負担です
まず、ハウスクリーニングとは誰のために行うものなのか、考えてみてください。
少し極端な例えをします。レンタカーを借りて、普通に使って返したとします。そのときに、
と言われたら、違和感を覚えないでしょうか。次のお客様に貸すために車をきれいにする費用は、レンタカー会社が営業していくうえで必要な費用です。もちろん、利用者が車を著しく汚した場合は別の話です。
賃貸住宅も、基本的な考え方は同じです。これは私個人の意見ではなく、次のように示されています。
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が通常の清掃（ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り・換気扇・レンジ回りの油汚れの除去など）をしている場合、専門業者による全体のハウスクリーニングは次の入居者を確保するためのものであり、貸主の負担とするのが妥当とされています。
- 民法第621条（2020年4月施行）では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化は、借主の原状回復義務に含まれないことが、法律にはっきり書かれました。
- 平成17年12月16日の最高裁判決は、通常損耗の補修費用は、本来、家賃に含めて回収されているものだという考え方を示しています。
家賃に「ハウスクリーニング費用」という項目が書かれているわけではありません。通常損耗・経年変化など、貸主が負担すべき維持管理の費用は、賃貸経営全体の中で家賃によって回収されるべきもの、という意味です。
つまり、借主が普通に生活し、退去時に通常の清掃をきちんと行っていれば、専門業者によるハウスクリーニング費用は、原則として大家さんの負担です。これが前提です。
2. その前提を覆すのが「特約」。そして契約書には、これがとても多く書かれています
では、なぜ「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」と書かれた契約書がこれほど多いのでしょうか。
それは、本来は大家さんが負担する費用を、特約によって例外的に借主に負担してもらう、という形をとっているからです。
私は、ハウスクリーニング特約そのものが絶対に認められないと言っているわけではありません。ガイドラインでも、通常損耗等を借主に負担させる特約が、一定の条件のもとで認められる余地があることが示されています。
ただ、ここが今回のコラムでいちばん伝えたいところです。
特約は「原則を覆す例外」です。例外である以上、「契約書に書いてあるから払ってください」だけでは、説明として不十分ではないかと私は考えています。そして実際の契約書には、この例外が当たり前のように書かれていることが多いので、注意が必要なのです。
3. 例外が認められるための条件
平成17年の最高裁判決は、通常損耗を借主に負担させるためには、
- 借主が負担する通常損耗の範囲が、契約書の条項そのものに具体的に書かれているか、
- 契約書だけでは分からない場合に、貸主が口頭で説明し、借主がそれをはっきり分かったうえで合意した
といえるような、明確な合意が必要だとしています。私は、この判決はすべての賃貸借契約に関係する基準だと考えています。
ガイドラインでも、借主に通常の原状回復義務を超える負担を求める特約については、
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること
- 借主が、通常の原状回復義務を超えた負担を負うことを認識していること
- 借主が、その負担を負うという意思表示をしていること
が必要とされています。私が特に注目しているのは、2と3です。
4. 「契約書に書いてある」と「はっきり分かって合意した」は同じではありません
例えば、契約書に小さく、
と書いてあったとします。しかし入居時に仲介会社から、
という説明を受けていなかった。あるいは説明はあっても、それが通常の原状回復義務を超える特別な負担だと理解できるような説明ではなかった。
このような場合、「契約書に書いてあるから、当然に支払わなければならない」と簡単に結論づけるべきではない、と私は考えています。
借主は法律の専門家ではありません。何ページもある契約書を渡されて、そこに書かれているすべての法律的な意味を理解できる人ばかりではありません。だからこそ、
「この費用は、本来なら貸主負担となる通常損耗について、特別に借主に負担していただく特約です」
というところまで、借主が理解できるように説明することが大切なのではないでしょうか。
5. 実際の判断は、一つではありません
ここも正直に書いておきます。
ハウスクリーニング特約について争った場合、「特約は有効で、借主が負担すべき」と判断されるケースもあります。特に、契約書に金額が具体的に書かれていて、その金額が妥当な場合には、有効と判断された裁判例もあります。
一方で、特約が通常の原状回復義務を超えて借主に負担させるものだとして、無効と判断されるケースもあります。また、私がこれまで見てきた中では、裁判の途中で、ハウスクリーニング費用の3分の1や半分などを借主が負担する形で和解するケースもありました。
そして、金額が書いてあれば必ず通る、というわけでもありません。
実際にあった事例
私が関わった愛知県内の物件では、契約書とは別に、次のような誓約書まで取られていました。
「畳についても、ガイドラインでは大家さんの負担とされていますが、この物件に限っては、1枚5,000円をいただきます」
借主の方が敷金の返還を求めて簡易裁判所に訴えたところ、裁判官は、これらの金額は「特別損耗があった場合の金額の目安にすぎない」という考え方を示しました。そのうえで、写真などから特別損耗はないとして、敷金を全額返すよう和解をあっせんし、大家さんもそれに納得して、敷金は全額返還されました。
なぜ、「ガイドラインでは大家さんの負担ですが、この物件に限っては」「居住期間の長さにかかわらず」と、ここまではっきり断っていたのに、裁判所はこの金額を「特別損耗があった場合の目安」と受け取ったのでしょうか。
これはあくまで私の私見ですが、私はその時、やはり前提が違うからではないかと思いました。
ハウスクリーニングも畳も、そもそも次の入居者のために大家さんが行うもので、本来は借主から取るものではありません。この前提がとても強いからこそ、いくつか条件を書き添えただけでは、前提を覆すほどの合意とは見てもらえなかったのではないか。だから裁判所は、その金額を「普通に暮らしていても払う費用」ではなく、「借主が特別に汚したり傷つけたりした時に、いくらになるかの目安」と読んだのだと、私は受け止めています。
言いかえれば、前提を覆すことは、それほど簡単ではないということです。条件をいくら書き足しても、借主が「本来は払わなくてよい費用を、自分は特別に払うのだ」と本当に理解して合意した、といえなければ、前提はそのまま残る。私はそう考えています。
ただし、これは判決ではなく和解であり、一つの事例にすぎません。ほかの裁判所が同じ考え方をとるとは限りません。それでも、「金額が書いてあるから払うしかない」と最初からあきらめる必要はない、ということを、私は実際の案件で経験しています。
結局のところ、「特約があれば必ず借主負担」でもなければ、「特約は全部無効」でもありません。契約書の書き方、入居時の説明、借主の認識、金額の妥当性などによって判断が変わります。
「物価が上がっていますから」「一式○万円です」と言われたら
最近は、「物価が高騰していますので」と説明して、高額なハウスクリーニング費用を請求されるケースもあります。
確かに、洗剤などの資材の値段は上がっています。ただ、私が以前、クリーニングに携わる方に「物価は上がっているけれど、人件費はそこまで上がっていますか」と聞いたところ、多くの方が「そこまでは上がっていない」と答えていました。実際、私が普段接している電気屋さんや設備屋さんなどの職人さんの日当（人工）は、1日1万5千円から2万円ほどです。洗剤などが値上がりしたといっても、一部屋の清掃で何万円も上がるようなものではありません。
物価の上昇は、多少の値上げの理由にはなっても、極端に高い金額の理由にはなりにくいと私は考えています。
例えば、1LDKのハウスクリーニングで「一式5万円」と言われたとします。職人さんが一人で入って一日で終わる作業で5万円いただけるなら、正直なところ、私でもやりたいくらいです。もちろん、業者さんには資材代や移動の費用、事業を続けるための経費がありますし、汚れの程度によって手間も変わります。ですから、5万円が必ず高すぎるとは言えません。
ただ、「一式」としか書かれていない以上、何にいくらかかっているのかは分かりません。内訳を尋ねるのも一つの方法です。もっとも、実際には内訳を出してもらえないことも多いのが現実です。私がこれまで見てきた中では、管理会社がクリーニング業者に一定の金額で作業を任せ、借主に請求する金額との差額を利益としているケースもあるからです。
仕事である以上、手配や管理の手間に対して利益を取るのは当然のことです。ただ、取りすぎは問題ではないでしょうか。相場から見て明らかに高いと感じたら、「何に、いくらかかっているのか」を確認してみてください。
6. 退去前に確認してほしいこと
ハウスクリーニング費用を請求されたら、あるいは退去を控えているなら、次の点を確認してみてください。
- 契約書の特約に、ハウスクリーニングの金額や範囲が具体的に書かれているか
- 入居時の重要事項説明書にも、同じ内容が書かれているか
- 入居時に、その特約について説明を受けた記憶があるか
- その費用が、本来は大家さん負担の費用を自分が負担するものだと分かっていたか
- 退去時に、自分で通常の清掃をしたか（清掃後の写真があればなお良いです）
- 金額が相場から見て極端に高くないか（高いと感じたら、内訳を確認する）
7. このコラムでいちばん伝えたいこと
ここまで書いてきたことは、あくまで私の私見です。私は法律家ではありません。ここで述べていることを、個々の契約についての法的な判断として受け取っていただきたいわけではありません。敷金診断士として長年、実際の退去精算を見てきた私自身の知見と私見です。
そのうえで、このコラムでいちばん伝えたいのは、
「ハウスクリーニング特約があるか、ないか」だけで判断してはいけない
ということです。
その特約によって、本来は大家さんが負担するはずの費用を借主が負担することを、借主自身が理解し、納得したうえで合意していたのか。私は、ここが非常に大切なポイントだと考えています。
ですから、退去費用を請求されたときには、「契約書に書いてあるから払うしかない」と最初からあきらめてしまうのではなく、
- 「その特約は、どのような意味なのか」
- 「入居時に、どのような説明を受けたのか」
- 「自分は本当に、その内容を理解して合意したのか」
を、一度考えてみていただきたいと思います。検討する余地があるケースもあると、私は考えています。
また、貸主・管理会社の方にとっても、入居時に特約の意味と金額をきちんと説明しておくことが、退去時のトラブルを防ぐいちばんの近道だと考えています。
8. 最後に、正直にお伝えしておきたいこと
私がどれだけ「この特約には検討の余地がある」と考え、それを借主の方に理解していただけたとしても、実際に管理会社や大家さんと話し合うのは、借主ご本人です。
弁護士ではない者が、報酬を得て、他人の法律上の争いについて相手方と交渉することは、弁護士法第72条で禁じられています。敷金診断士も、借主の代わりに相手方と交渉することはできません。
私にできるのは、ガイドラインや判例の考え方に照らして事実を整理し、調査書という形でお渡しすること、そして、ご本人が話し合いに臨むための判断材料をご提供することまでです。そこから先は、ご本人が判断し、ご本人の言葉でお話しいただくことになります。
正直に言えば、ここは歯がゆいところです。
それでも、「契約書に書いてあるから払うしかない」と思い込んでいた方が、前提と特約の関係を知り、ご自身の契約書を読み直すだけで、話し合いは一歩前に進むと私は考えています。
皆さんにこのことを知っていただくことが、その一歩になれば幸いです。
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本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方と、筆者の経験にもとづく私見をまとめたものであり、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。話し合いで解決しない場合や、個別の契約について法的な判断が必要な場合は、弁護士、またはお住まいの地域の消費生活センターにご相談ください。