退去費用の請求額は、調査するといくらになった？敷金診断士の実例5件
「この請求、本当に払わないといけないの？」退去費用のご相談で、いちばん多く聞かれる言葉です。ガイドラインの説明よりも、まず知りたいのは「実際にいくらの請求が、いくらになったのか」ではないでしょうか。
この記事では、敷金診断士の浅井世郎が実際に調査した事例を、入居年数・間取り・敷金・請求額・調査での目安の順に並べて紹介します。ご自分の状況に近い例を探してみてください。
※敷金診断士は、いずれの事例でも借主さんの依頼を受けた調査員として部屋を確認しています。退去当日は借主さんに呼ばれて立ち会い、退去後は管理会社・貸主の了承を得たうえで部屋に入っています。調査の結果は調査書として借主さんにお渡しし、話し合いは借主さんご本人が行っています。
結論：5件すべてで、調査での目安は請求額を大きく下回りました。差が出た主な理由は、住んだ年数による価値の減り（経過年数）が考慮されていなかったことと、通常の使用による汚れや建物の維持管理の費用まで借主に請求されていたことです。
5件の請求額と調査での目安を一覧で見ると？
入居年数の短い順に並べています。金額はすべて税込みです。
| 地域 | 間取り | 入居年数 | 敷金 | 請求額 | 調査での目安 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岐阜市 | 戸建て | 7か月 | 127,000円 | 917,625円 | 約35万円 |
| 津市 | 戸建て | 5年4か月 | 196,000円 | 399,960円 | 163,570円 |
| 名古屋市中区 | 1K | 6年 | 0円 | 209,330円 | 62,500円 |
| 名古屋市天白区 | 2LDK | 11年 | 177,000円 | 483,780円 | 11,000円 |
| 名古屋市守山区 | 3DK | 23年 | 268,000円 | 374,308円 | 57,200円 |
※岐阜市の事例の請求額には短期解約の違約金が含まれ、約35万円は違約金を除いた原状回復費です。
入居年数ごとに、どんな請求だった？
入居7か月・戸建て｜請求917,625円
- 敷金
- 127,000円（退去時に全額償却する契約）
- 特約
- 2年未満の解約は、違約金として家賃2か月分
- 喫煙・ペット
- なし
- ご相談
- 退去立会いのあと
請求額には違約金（家賃2か月分）を含みます。約35万円は違約金を除いた原状回復費です。
請求の中心になった項目
- お子さんの落書きによるクロスの張替え（2階建てのため範囲が広かった）
立会いが終わったあと、知人の紹介でご相談をいただきました。借主さんご自身が管理会社に改めて立会いをお願いして了承を得たうえで、敷金診断士は借主さんに依頼された調査員として同席し、借主さん・管理会社・敷金診断士の三者で部屋を確認しました。
管理会社も調査に協力的で、クリーニングで落とせる程度の落書きは張替えの対象から外れました。借主さんと管理会社との話し合いの結果、原状回復費は約35万円でまとまりました。
入居5年4か月・戸建て｜請求399,960円
- 敷金
- 196,000円（実費精算）
- 特約
- 「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」という文言のみ（金額の記載なし）
- 喫煙・ペット
- なし
- ご相談
- 退去後
敷金196,000円から差し引き、32,430円が返金されました。
項目ごとの整理
- 負担なし：畳の表替え16枚、クロス洗浄、エアコン洗浄2台
- 一部負担：ハウスクリーニング（9万円の50%）、敷地の草刈り（7万円の50%）、襖・障子（過失のあった1枚ずつ）、エアコンのリモコン（半額）
- 全額負担：2階洋室の床のテープ跡（過失）、玄関の鍵交換（紛失）
見積書の一行ずつについて、通常の使用によるものか、借主の過失や紛失によるものかを分けて整理しました。ハウスクリーニングの50%負担は、掃除が行き届かなかった点を気にされたご本人の意向によるものです。
貸主は遠方にお住まいで、物件の管理を業者に任せており、業者の見積もりをそのまま借主に送っていたそうです。借主さんが提出したガイドラインに基づく調査書をご覧になって内容を理解され、借主さんのもとへ丁寧な連絡がありました。請求する側も、知らないまま請求してしまうことがあります。根拠をそろえて確認すれば、話し合いで解決できることを示す事例です。
入居6年・1K｜請求209,330円
- 敷金
- 0円
- 特約
- 退去時のルームクリーニング
- 喫煙・ペット
- 電子タバコ・猫あり
- ご相談
- 退去後
差が出た主な項目
- フローリングの補修
- 洋室の壁一面のクロス張替え（7㎡）
- 玄関からロフトまでのクロス張替え（55.4㎡）
- 浴室のシリコン（コーキング）
ペットや喫煙があると「全部借主負担」と言われがちですが、6年住んだ部屋のクロスは、経過年数の考え方では価値がほとんど残っていないとされます。傷や汚れのある範囲と、残っている価値に分けて整理した結果、目安は請求額の約3割になりました。
入居11年・2LDK｜請求483,780円
- 敷金
- 177,000円（退去時に全額償却する契約）
- 特約
- 退去時100%償却
- 喫煙・ペット
- 猫あり
償却される敷金177,000円とは別に請求された金額です。
請求されていた項目
- 畳6畳、襖5枚
- クロス171㎡、クッションフロア36㎡
- 部屋の清掃代
敷金を全額償却する契約でありながら、原状回復費も全額請求されていました。償却される177,000円には、何に充てるのかという内訳が一切示されていませんでした。
借主さんの依頼を受けて現地を確認し、通常の使用によるものは0円、借主さんの過失があるものには経過年数を考慮して整理しました。11年住んだ部屋で借主さんの過失と言えるのは壁に開けた穴の補修だけで、その費用11,000円を目安として調査書にまとめ、借主さんにお渡ししました。借主さんがこの調査書をもとに話し合った結果、内容が受け入れられ、追加の支払いは11,000円で済みました。
入居23年・3DK｜請求374,308円
- 敷金
- 268,000円（実費精算）
- 特約
- なし
- 喫煙・ペット
- なし
請求されていた項目
- 畳の表替え、襖・障子の張替え、クロスの張替え
- キッチン排水の詰まりの高圧洗浄
- ハウスクリーニング、エアコン洗浄
23年住んだ部屋では、畳・襖・クロスなどの内装は長い年月の使用で傷むのが当然で、経過年数の考え方からも借主の負担はほとんど残りません。
とくに差が大きかったのがキッチン排水の詰まりです。排水管の中には、長く使ううちに油や石けんの成分などが少しずつたまっていくため、定期的な高圧洗浄が欠かせません。この物件では令和3年以降、その洗浄が行われていなかったとみられ、詰まりは建物の維持管理の問題と考えられます。
実際、排水が詰まったとき、借主さんはすぐに大家さんへ洗浄をお願いし、その費用は当時の大家さんが負担していました。ところが、住んでいる途中で大家さんが代わり、退去のときになって、その高圧洗浄の費用が借主さんに請求されていました。
5件に共通していたことは？
金額も条件もさまざまですが、請求と調査の目安に差が出た理由には、共通する点がありました。
ひとつは、住んだ年数が考慮されていないことです。クロスや畳は年数とともに価値が減っていくと考えるのが一般的ですが、新品と同じ金額で請求されている例が多く見られました。くわしくは「クロス（壁紙）の経過年数と負担割合の考え方」や「長年住んだ場合の退去費用の考え方」で解説しています。
もうひとつは、通常の使用や建物の維持管理にあたる費用まで借主に請求されていることです。排水管の洗浄やエアコンの洗浄、日常の生活でつく汚れなどがこれにあたります。
そして、どの事例も、敷金診断士の調査書をもとに借主ご本人が管理会社や貸主と話し合っています。敷金診断士が借主さんに代わって交渉することはありません。感情的に反論するのではなく、内訳を一つずつ確かめることが第一歩です。確認のしかたは「退去費用が高すぎると感じたときに確認したいこと」にまとめています。
※調査での目安は、敷金診断士が国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に照らして整理した参考額です。実際の負担額は、契約内容（特約を含む）や部屋の状態によって異なり、同じ結果になることを保証するものではありません。
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本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。掲載した事例は、ご本人や物件が特定されないよう一部の情報を省いています。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。