ペット可物件なのに、クロスの減価償却はなし？｜「1㎡1,250円」の内訳から見えるあいまいさ
最終更新：2026年10月27日
ペット可の物件に6年住んで退去したところ、クロス（壁紙）の張替え費用に減価償却（経過年数の考慮）をかけてもらえなかった。そんな退去精算がありました。ペットのいる部屋の退去は、とにかく揉めます。その理由を、ガイドラインと契約書の「あいまいさ」から整理します。
ガイドラインでは、ペットによるクロスのキズや臭いは借主の負担と判断される場合が多いとされています。一方で、借主が負担する傷みであっても経過年数を考慮するのが基本です。「ペット可だが家賃に上乗せしていないから減価償却はかけない」という考え方は、ガイドラインには書かれていません。
ただし、工賃をどう扱うかなど、ガイドラインに細かく書かれていない部分もあります。ペット可物件では、入居前に契約書の特約を確かめておくことがいちばんの備えです。
「ペットの分は、家賃に上乗せしていない」
減価償却をかけない理由として、管理会社から説明されたのは次のようなことでした。
「ペットOKにしたけれど、その分を家賃に上乗せしていない」
そして「大家さんが厳しいので」とも。
一方で、この物件の敷金は、一般的な物件よりも多めに預けていました。家賃に上乗せはしていないけれど、敷金は多くもらっている。ということは、最初から退去のときに差し引くつもりだったのでしょうか。
結局のところ、「ペットOKの物件でも、ペットによる傷みは別もの」という考え方なのだと思います。
まず前提：ガイドラインはどう考えているか
普通に暮らして生じる傷みは、家賃に含まれている
ガイドラインでは、通常の使い方による汚れや傷み（通常損耗）や、年数による劣化（経年劣化）の修繕費は、毎月の家賃に含まれていると考えます。原則は大家さん負担です。
ペットのキズや臭いは、借主負担になることが多い
ガイドラインでは、ペットによって柱やクロスにキズが付いたり、臭いが付いたりした場合は、借主の負担と判断される場合が多いとされています。ここは借主の方も知っておく必要があります。
ただし、借主負担でも「経過年数」は考慮する
ガイドラインでは、借主が負担すべき傷みであっても、住んだ年数（経過年数）を考慮して負担割合を決めるとしています。クロスの耐用年数は6年で、6年たつと価値は1円まで下がるとされています（クロスの経過年数と負担割合）。
つまりガイドラインの計算だけで見れば、6年住んだ部屋のクロスは、ペットによる傷みであっても、価値はほとんど残っていないことになります。
ガイドラインには、そのような考え方は書かれていません。ペット可物件で減価償却をどう扱うかは、ガイドラインではなく契約書に何が書かれているかで変わってきます。
「1㎡1,250円」の内訳を聞いてみると
この精算では、クロスの単価が1㎡あたり1,250円でした。内訳を尋ねたところ、次のような答えでした。
| 内訳 | 1㎡あたり | 割合 |
|---|---|---|
| クロス（材料）代 | 300円 | 約24％ |
| 工賃 | 950円 | 約76％ |
| 合計 | 1,250円 | 100％ |
クロスの張替え費用の4分の3以上が工賃です。ここで素朴な疑問がわきます。
工賃って、家賃に入っていないの？
ガイドラインには、耐用年数を過ぎた設備であっても、借主が故意・過失で傷めた場合は、本来の機能を取り戻すための工事費や人件費が借主の負担となることがある、という記載もあります。例として挙げられているのは、クロスへの落書きを消す費用です。
この記載を根拠に「材料は6年で1円でも、工賃は別」と考える人もいます。一方で、そもそも普通に暮らして生じる傷みの修繕費は、工賃も含めて家賃に含まれているはずです。
ペットによる傷みは、どこまでが「借主が傷めたもの」で、どこからが「年数による劣化」なのか。そして工賃はどちらに入るのか。ガイドラインにはそこまで細かくは書かれていません。ここがあいまいだから、揉めるのです。
決め手になるのは、契約書の書き方
今回の契約書には、「家賃にペットの分は含まれていない」「ペットによる傷みには経過年数を考慮しない」といった記載はありませんでした。
ガイドラインの原則と違う負担を借主に求めるには、特約が必要です。そして特約が有効とされるには、負担する範囲が契約書に具体的に書かれていて、借主がそれをはっきり認識し合意していることが必要とされています（最高裁平成17年12月16日判決、特約が有効になる条件）。
契約書に書かれていない理由が、退去のときになって初めて説明される。借主からすれば、納得しにくいのは当然だと思います。
ペット可物件で確かめておきたいこと
入居するとき
- ペットに関する特約を読む：クロスや床の負担、経過年数の扱い、多めに預ける敷金の扱い（何に充てるのか）が書かれているかを確認します。
- 分からないことは入居前に聞く：「ペットによる傷みに減価償却はかかりますか」と聞いておき、できれば書面で残してもらいます。
- 入居時の写真を撮る：壁・床・柱など、ペットが触れそうな場所は特にていねいに撮っておきます。
退去するとき
- 単価の内訳を聞く：材料代と工賃、面積（㎡）がどうなっているかを確認します。
- 経過年数を当てはめる：何年住んだのかを確認し、ガイドラインの計算でどうなるかを見てみます。
- 理由を尋ねる：減価償却をかけない場合は、その根拠が契約書のどこに書かれているかを尋ねます。
あいまいだから、揉める
ペットを飼っている以上、傷みが出るのはある程度しかたのないことです。借主の側も、ペットによる傷みをまったく負担しなくてよいとは考えていないはずです。
問題は、どこまでを、どう計算して負担するのかが、契約のときにはっきりしていないことです。「家賃に上乗せしていない」「大家さんが厳しい」という説明は、契約書のどこにも書かれていません。工賃が家賃に含まれるのかどうかも、ガイドラインでは白黒がついていません。
あいまいなまま契約し、退去のときに初めて考え方の違いが表に出る。だからペットは揉めます。ペット可物件に入るときこそ、契約書をていねいに読み、分からないことは入居前に確かめておくことが、いちばんの備えだと思います。
敷金診断士は、請求の項目や金額がガイドラインに照らしてどうかを調べることはできますが、代わりに交渉することはできません。管理会社や大家さんと話し合うのは、借主ご本人です。そこが歯がゆいところでもありますが、私たちにできるのは、その話し合いのための「物差し」をお渡しすることだと考えています。
参考資料
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月
- 最高裁判所 平成17年12月16日 第二小法廷判決（通常損耗補修特約の成立要件）
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本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。