「材料費はいいから工賃を」経過年数を過ぎたクロスに工賃だけ請求｜ペット・喫煙の退去で増えている実例

最終更新：2026年11月9日

どんな事例だったのか

個人や会社が特定されないよう、一部をぼかしています。

退去立会いには、敷金診断士が同席しました。敷金診断士が行ったのは部屋の状態の確認と請求内容の調査で、費用についての話し合いには加わっていません。立会いで示された請求は、次のとおりです。

敷金110,000円と、払いすぎていた家賃8,311円を差し引いても、さらに51,969円を支払うという精算でした。

「材料費はいいから、工賃をくれ」

クロスの張替えは、最初は減価償却なしの100％で計算されていました。「ペット可にしているが、その分を家賃に上乗せしていない。だからペットによる傷みは全額負担してもらう」という説明です。

これに対して借主ご本人が、ガイドラインでは借主が負担する場合でも経過年数を考慮すること、クロスは6年で価値が1円になるとされていることを伝えました。すると、請求の考え方が変わりました。

「材料費は、価値がないからいい。そのかわり、工賃をください」

その工賃が、1㎡あたり950円。124㎡で117,800円です。

クロス1㎡1,250円のうち、工賃は950円

皆さんは、クロスの張替え代の大半が「工賃」だということをご存じでしたか？ 前回の記事で紹介したとおり、この物件のクロスは最初、1㎡あたり1,250円で計算されていました。内訳を聞くと、次のとおりです。

「材料費はいらない」と聞くと、大きく譲ってもらえたように感じるかもしれません。ところが実際に外れたのは、1㎡あたり300円、全体の4分の1ほどにすぎません。残りの4分の3以上は、工賃としてそのまま請求されているのです。124㎡で見ると、1,250円なら155,000円、工賃だけでも117,800円。経過年数を考えて価値が1円になったはずのクロスなのに、請求額はあまり変わっていません。

職人さんの1日の手間賃（1人工）は、2万〜3万円ほどが一般的です。この部屋の広さなら、2日かかったとしても6万円ほどになります。117,800円という工賃は、やはり高いと感じます。また、約37㎡の1LDKで124㎡という面積は、部屋のクロスをほぼすべて張り替える計算です。ペットによる傷みが、本当に部屋全体にあったのかも確かめたいところです。

そもそも、工賃を払う義務はあるのか

ガイドラインには、次のように書かれています。

「なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを、賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。」

「材料費はいいから工賃を」という請求は、おそらくこの部分をもとにしています。ただ、よく読むと、借主が工事費や人件費を負担するのは、次の3つがそろう場合だと読めます。

1. 経過年数を超えていても、まだ設備として使い続けられるものであること
2. それを借主が故意・過失で壊して、使えなくしてしまったこと
3. 負担するのは、本来機能していた状態まで戻すための費用であること（例として挙げられているのは、わざと書いた落書きを消す費用）

「負担となることがある」の意味

もう一つ大事なのが、文の終わりが「賃借人の負担となることがあるものである」となっている点です。「必ず負担する」ではなく、「負担となる場合もある」という書き方です。つまり、経過年数を過ぎたクロスなら、工賃は自動的に全額を借主に請求してよい、とまでは書かれていません。3つの条件にあてはまるかを、部屋ごとに確かめる必要があります。

この事例にあてはめると

• 6年以上たったクロスは、「まだ使い続けられる状態」だったのか
• 猫による傷みは、クロスを「使えなくした」と言えるほどのものだったのか。それは部屋全体（124㎡）に及んでいたのか
• ほぼ全面の張替えは、「本来機能していた状態まで戻す」範囲を超えていないか

ガイドラインの例は、わざと書いた落書きを消すような場面です。6年たって張り替える時期を迎えたクロスを全面的に張り替える工賃まで、すべて借主が負担すると読むのは、無理があるのではないでしょうか。

そもそも、普通に暮らして生じる傷みの修繕費は、工賃も含めて毎月の家賃に含まれている、というのがガイドラインの前提です。6年間家賃を払い続けたこのケースでは、クロスの張替えはすでに家賃の中で精算されていると考えるのが自然ではないか。私はそう考えています。

ハウスクリーニングは「特約で25,000円」、請求は31,000円

この物件の契約書には、退去時のハウスクリーニング費用として25,000円と金額が書かれていました。ペット可の物件ですから、クリーニングの特約があること自体は、ある程度しかたがないと考えます。借主もクリーニング費用の負担は了承しています。

実際の請求は31,000円でした。理由は「工賃が上がったため」とのことです。契約書を確認すると、25,000円という金額とあわせて「経済状況により金額は異なる」とも書かれていました。そのため、金額が変わること自体は、契約で予定されていたものといえます。

ただし、「経済状況により」とだけ書かれていると、どのくらいまで上がるのかは借主には分かりません。特約で金額が決まっている項目の請求額が変わったときは、なぜその金額になったのかを確かめておくと安心です（ハウスクリーニング特約とは？有効・無効の考え方）。

借主の提案と、返ってきた答え

借主は、立会いで「退去費用については後日書面で回答します」と伝えて持ち帰り、ご本人の名前で管理会社に書面を送りました。内容は次のとおりです。

• 鍵は見つかったので、鍵交換6,000円はなしにしてほしい
• 猫を飼っていたので、室内クリーニング31,000円は了承する
• クロスの工賃117,800円は、争うつもりはないので、3分の1（39,266円）を負担する
• そのうえで、敷金と払いすぎた家賃から差し引いた48,045円を返してほしい

借主としては、ガイドラインの考え方を理解したうえで、円満に解決するために歩み寄った提案でした。

しかし、返ってきた答えは「49,000円を支払ってほしい」。しかも、大家さんはこれ以上譲るつもりはない、とのことでした。返金を求めた借主に対して、ほぼ最初の精算と変わらない支払いを求める回答です。

借主ご本人はこの回答に納得できず、現在も追加の支払いはなしとすることを求めて、話し合いを続けています。

喫煙の退去でも増えている「工賃だけ請求」

実は最近、同じような請求はタバコを吸っていた部屋の退去でも多く見られます。ヤニでクロスが変色している場合、「材料はもう価値がないから請求しない。でも、張り替える工賃は払ってください」という形です。

ガイドラインでも、喫煙によるヤニ汚れで、通常の掃除では落とせない程度のものは、借主の負担となる場合があるとされています。ただ、その場合でも経過年数を考えるのが基本で、工賃をどう扱うかまでは細かく書かれていません。

ペットも喫煙も、「借主の過失による傷み」とされやすい場面です。そこにガイドラインの「工事費や人件費などは負担となることがある」という一文を組み合わせれば、経過年数で価値がなくなったクロスでも、工賃という形で費用を請求できてしまいます。

18年この仕事をしてきて感じるのは、退去費用の話し合いが「ガイドラインを知っているかどうか」から、「ガイドラインをどう解釈するか」に変わってきたということです。ガイドラインの言葉を巧みに使った請求も増えています。だからこそ借主の側も、言葉の一部だけでなく、その文がどんな場面を想定して書かれているのかまで確かめることが大切です。

ペット・喫煙の退去で、知っておきたいこと

管理会社や大家さんは、退去費用をなんとかして回収したいと考えています。部屋を貸すことは商売ですから、少しでも多く回収したいと考えるのは、ある意味で市場原理です。それを責めても、しかたがありません。

正直に言います。原状回復の見積もりには、工事をする業者の利益が乗っています。そのため、原状回復費用はどうしても高額になりやすい、というのが18年現場を見てきた私の実感です。業者が利益を得ること自体は、商売として当然のことです。ただ、借主がその見積もりの金額をそのまま全部負担しなければならないかどうかは、別の話です。

だからこそ、借主の側に備えが必要です。見積もりの単価や内訳を確かめ、相場とかけ離れていないかを見ることも、その一つです。相手はガイドラインを使いこなしてきます。こちらも、契約書とガイドラインを手もとに置いて、入居のときから退去のときまで、自分を守る準備をしておきましょう。

1. ペット可でも、経過年数の考え方はなくならない：「家賃に上乗せしていないから100％」という説明は、ガイドラインには書かれていません。契約書にそう書かれているかを確認しましょう。
2. 「材料費はいいから工賃を」と言われたら、内訳と根拠を聞く：工賃の単価、面積、何日・何人の作業なのかを確認します。張り替える範囲が、ペットによる傷みのある場所に限られているかも見ておきます。
3. 契約書の金額と、請求額を見比べる：特約で金額が決まっている項目は、請求額が違えばその理由を尋ねます。「経済状況により金額は異なる」といった但し書きがないかも見ておきます。
4. 立会いでは、すぐにサインしない：今回の借主のように「後日書面で回答します」と伝えて持ち帰ることもできます（退去立会いでサインしてしまったら、もう全部払うしかない？）。
5. 話し合いがつかないときの方法もある：どうしても話し合いがまとまらない場合には、少額訴訟などの制度もあります（「少額訴訟」とはどんな制度？）。

ペットを飼っていれば、傷みが出るのはある程度しかたのないことです。借主もそれは分かっています。だからこそ、どこまでを、どう計算して負担するのかを、ガイドラインの考え方に沿ってきちんと話し合える関係であってほしい。この事例を通して、あらためてそう感じました。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月

本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。