家賃保証会社の「追い出し条項」は無効｜2022年12月12日の最高裁判決をわかりやすく解説

最終更新：2026年11月8日

どんな裁判だったのか

この裁判は、消費者に代わって不当な契約条項の差止めを求めることができる「適格消費者団体」である消費者支援機構関西が、家賃保証会社のフォーシーズ株式会社を相手に起こしたものです。

問題になったのは、借主（入居者）が保証会社と結ぶ保証委託契約の契約書にあった、次の2つの条項です。

条項②は、いわゆる「追い出し条項」と呼ばれることもあります。部屋を「明け渡したもの」とされると、借主が知らないうちに、部屋に入れなくなったり、中の家財道具が処分されたりするおそれがあるためです。

最高裁はどう判断したのか

二審の大阪高等裁判所は、これらの条項には相応の合理性があるとして、差止めを認めていませんでした。これに対して最高裁は、2つの条項はいずれも消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効）にあたるとして、条項を使うことの差止めと、条項が書かれた契約書用紙の廃棄を命じました。

条項①について

• 賃貸借契約を解除できるのは、本来、契約の当事者である大家さんです。
• 家賃の滞納があっても、催告なしの解除が認められる場面は限られています。
• 契約を解除されると、借主は生活の基盤を失うという大きな不利益を受けるおそれがあります。
• 契約の当事者ではない保証会社に、限定のない無催告の解除権を与えることは、当事者のあいだの公平を害する、と判断されました。

条項②について

• 賃貸借契約が終わっていないのに、契約の当事者ではない保証会社の判断だけで、借主が部屋を使う権利を制限することになります。
• 4つの条件のうち「部屋を相当期間使っていない」などの条件は、はっきりしたものではなく、借主にはどんな場合にあてはまるのか分かりにくい、とされました。
• 借主が異議を述べる機会も、実際には十分に確保されていない、と指摘されました。

退去費用・原状回復とどう関係するのか

この判決は家賃の滞納をめぐるものですが、退去の場面とも無関係ではありません。

部屋の「明渡し」があったとされると、その時点を区切りに、部屋に残された家財道具の処分費用や、原状回復の費用が計算されることがあります。借主が十分に事情を知らないまま明渡しが進めば、退去費用についても、借主が確認したり意見を伝えたりする機会がないまま決まってしまうおそれがあります。

家賃保証会社が原状回復費用を立て替えて借主に請求する問題については、国会でも取り上げられています（国会でも取り上げられた「家賃保証会社と原状回復費用」の問題）。保証会社の契約も、大家さんとの賃貸借契約と同じように、中身を確かめておくことが大切です。

契約書で確かめておきたいこと

1. 保証会社の契約書（保証委託契約書）も読む：大家さんとの賃貸借契約書だけでなく、保証会社と結ぶ契約書にも目を通しておきます。
2. 「解除」「明渡しとみなす」という言葉がないか：保証会社が契約を解除できる、明渡しがあったとみなせる、といった条項がないかを確認します。
3. 原状回復費用や残置物の扱い：保証会社が原状回復費用や家財道具の処分費用を立て替えて請求する、といった定めがないかも見ておきます。
4. 分からない条項は、契約の前に質問する：疑問に思った点は、契約する前に管理会社や保証会社に確認し、できれば書面で残しておきます。

「書いてあるから仕方ない」とは限らない

退去費用の相談でも、「契約書に書いてあるから払うしかないと思っていた」という声をよく聞きます。ハウスクリーニング特約や敷引き特約についても、最高裁は、書いてあればどんな内容でも認められるわけではない、という考え方を示してきました（定額補修分担金・内装工事費は返ってくる？）。

今回の判決も、契約書の条項であっても、消費者の利益を一方的に害するものは無効になり得ることを示したものです。契約書は「サインしたら終わり」ではなく、中身を確かめるもの。退去費用の請求を受けたときも、まずは契約書とガイドラインを手もとに置いて、一つずつ確かめてみてください。

参考資料

• 最高裁判所 令和4年12月12日判決（消費者契約法に基づく差止請求事件）
• 消費者契約法 第10条

本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。