無料診断アプリ →

定額補修分担金・内装工事費は返ってくる？　退去立会い・相談4,500件の現場から

公開日：2026年10月　／　執筆：敷金診断士 浅井世郎

この記事のポイント
  • 入居時に払った定額補修分担金・内装工事費は、必ず返ってくるとは限りません。ただし、消費者契約法により無効とし、返還を命じた裁判例があります。
  • 通常の使用で生じる傷みの費用は、家賃に含まれているのが原則です。特約で借主に負担させるには、客観的な必要性が大前提です。
  • 契約書にはっきり書いてあっても、それだけで認められるとは限りません（実際の事例を紹介します）。

18年間、ずっと気になっていること

私は敷金診断士として18年間、4,500件を超える退去立会いや退去精算の相談に携わってきました。その中で、どうしても頭から離れない疑問があります。

それは、入居時に「修理分担金」「内装工事費」などの名目でお金を支払っているのに、退去時にあらためて原状回復費用を請求されるケースです。また、契約書に「何平米でいくら」「この場合は借主負担」と細かく書かれた特約で、通常の使用で生じた汚れや傷まで請求されるケースです。

入居時に支払ったお金は、いったい何のためのお金だったのか。その特約の費用は、何のためのお金なのか。私は、この話の前提そのものに疑問を持っています。何事もそうですが、前提がおかしければ、その上に積み上げた話は成り立ちません。

まず確認：通常損耗の費用は、家賃に含まれている

貸主は、借主が住める状態の物件を用意し、使わせる義務を負っています。そして、借主が普通に住んでいれば、壁紙の日焼けや畳の擦れなど、時間とともに自然に傷んでいく部分（通常損耗・経年変化）が必ず生じます。

最高裁判所平成17年12月16日判決は、この点について、通常損耗が生じることは賃貸借契約の本質上当然に予定されており、その補修費用は、通常、減価償却費や修繕費などの必要経費を織り込んで賃料の中に含めて回収されている、という考え方を示しました。2020年4月に施行された改正民法621条でも、借主は通常損耗や経年変化について原状回復の義務を負わないことが、はっきり書かれています。

つまり、借主は毎月の家賃の中で、すでに通常損耗の費用を負担している。まず、ここを押さえておく必要があります。

特約で借主に負担させるための条件

もちろん、契約自由の原則がありますから、特約によって通常損耗の費用を借主の負担にすること自体が、一切できないわけではありません。ただし、そのためには条件があります。

最高裁平成17年判決は、借主に予期しない特別の負担を課すことになる以上、借主が負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主がはっきり認識し合意したと認められるなど、特約が明確に合意されていることが必要だとしました。

さらに、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、判例等をもとに、借主に特別の負担を課す特約が有効になるための要件として、次の3つを挙げています。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
  2. 借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
  3. 借主が、特約による義務負担の意思表示をしていること

私が特に大切だと考えているのは、1つ目の必要性です。ガイドラインは、その例として、家賃を周辺相場より明らかに安く設定する代わりに借主に義務を課す場合などを挙げたうえで、それは限定的なものと解すべきだとしています。

まさにこれが、この問題の大前提です。 家賃が相場より明らかに安いなど、客観的に見てその特約が必要だと言える理由がなければ、通常損耗の費用を借主に負担させる特約は、そもそも出発点に立っていない。私はそう考えています。

はっきり書いてあれば、それで通るのか

では、契約書に金額や範囲がはっきり書いてあれば、どんな特約でも通るのでしょうか。

参考になるのが、保証金から一定額を差し引く「敷引特約」についての最高裁平成23年3月24日判決です。最高裁は、敷引特約は通常損耗の補修費用を借主に負担させる趣旨を含むとしたうえで、契約書に金額が明記されていれば、ただちに消費者契約法10条で無効になるものではないと判断しました。

一方で、最高裁はこうも述べています。通常損耗の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金など他の一時金の有無や額に照らして、敷引金の額が高額に過ぎる場合には、賃料が相場より大幅に安いなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効になる、というものです。

つまり、はっきり書いてあることと、その内容が認められることは、別の話なのです。

18年間の現場で、私は「何平米でいくら」「こういう場合は借主負担」と具体的に書かれた契約書を、数多く見てきました。最高裁平成17年判決の「明確な合意」という点だけなら、満たしているように見えるものも少なくありません。それでも、内容が行き過ぎた請求が、そのまま認められてきたのを、私はほとんど見たことがありません。

また、ガイドラインが例に挙げる「家賃が周辺相場より明らかに安い物件」も、私はほとんど出会ったことがありません。少し安いと感じる物件はあります。しかしその多くは、建物が古い、駅から遠いなど、借り手が付きにくいために、需要と供給の関係で家賃を下げているのが実情です。「通常損耗の費用は家賃に入っていない」と言えるほど安い物件は、ただ同然の物件くらいしか、私には思い浮かびません。

私が立ち会った、ある退去の事例

私が退去立会いをした、実際の事例です（個人や会社が特定されないよう、一部をぼかしています）。

築年数のかなり古い物件で、借主の入居期間は2年9か月ほどでした。入居前に、ペンキを塗り直す程度の手入れはされていましたが、全面的なリフォームではありません。敷金は10万2千円、退去時の請求は11万1千円でした。借主はきれいに住んでおり、立会いに来た管理会社の担当者とも、「本来はガイドラインどおりだよね」という話をしていました。

ところが、賃貸借契約書とは別の紙に、「誓約書」という名前で、特約と思われるようなものが書かれていました。

ガイドラインの考え方を自ら書いたうえで、「それでも借主負担」とし、金額まで具体的に書いてある。最高裁の言う「明確な合意」の形は、ある程度整っていたと言えるかもしれません。

借主は納得できず、ご自身で簡易裁判所に少額訴訟を起こしました。この特約は無効だ、という主張です。

これに対し、裁判所の考えは、特約を無効と判断するというものではありませんでした。誓約書に書かれた金額は、あくまで特別損耗（借主の不注意などによる傷や汚れ）があった場合の目安である、という見方です。そして、写真などの証拠を見るかぎり、部屋はきれいに掃除されており、特別損耗はない。だから全額を返すべきだ、という考えが示されました。最終的に和解となり、敷金は全額返ってきました。

和解のため判決文はありませんが、これが現場の実態です。はっきり書かれた特約であっても、裁判所は「そのお金は何のためのものか」を見て判断しました。

定額補修分担金・内装工事費は返ってくるのか？（裁判例）

入居時に払う「修理分担金」や「内装工事費」に近いものとして、「定額補修分担金」があります。名前は違っても、退去後の原状回復費用の一部として入居時に払うお金であれば、私は同じ考え方で見るべきだと考えています。これについては、いくつかの裁判例があります。

京都地裁平成20年4月30日判決は、家賃6万3千円の部屋で、入居時に支払った定額補修分担金16万円（家賃の約2.5か月分）について、消費者契約法10条により無効とし、全額の返還を命じました。裁判所は、通常損耗の回復費用は家賃の支払いの中で負担しており、それ以外に負担しなくてもよい費用を強いるものだと述べています。また、分担金の額は、修繕費の情報を持つ貸主が一方的に決めているとも指摘しています。この判断は、控訴審の大阪高裁平成20年11月28日判決でも維持されました。

その後も、京都地裁や大阪高裁で、定額補修分担金の特約を無効とする判断がいくつも出ています。

私の考え：前提がおかしい話は、成り立たない

ここからは、敷金診断士としての私個人の見解です。

通常損耗の費用は、すでに家賃に含まれている。それとは別に借主に負担させるなら、家賃が明らかに安いなど、客観的に見てその特約が必要だと言える理由が要る。この順番で考えると、多くの「修理分担金」や「内装工事費」は、最初の前提でつまずいていると私は考えています。

多くの場合、その内訳すら示されていません。仮に内訳があったとしても、入居できる状態の部屋を用意するのは、本来は貸主の役目です。そのための費用を、内訳もないまま入居時に借主から取る。そのうえ、退去時にはまた修繕費を請求する。たとえば、入居時に「退去時の修繕費に充てる」と説明されて10万円を払い、退去時に「壁紙の張替えやハウスクリーニングの費用」としてさらに10万円を請求される。そうなれば、「最初の10万円は何のためだったのか」と思うのは当然ではないでしょうか。

もちろん、個々の契約内容や、契約時の説明、部屋の状態によって、結論は変わります。それでも私は、こうした請求について、まず「そのお金の前提は正しいのか」を問うべきだと考えています。

私が退去精算を見るときに大切にしていること

私は、「借主がかわいそうだから減額する」という考え方で退去精算を見ているわけではありません。また、「契約書に書いてあるから、借主が全部払うべき」という考え方でもありません。

私が確認しているのは、次の3つです。

  1. その請求に、契約上・実務上、どのような根拠があるのか
  2. 本当に、その工事が必要なのか
  3. その費用は、妥当な金額なのか

退去時の原状回復費用は、「請求書に金額が書いてあるから」という理由だけで決まるものではありません。

最後に

ここで述べたことは、あくまで私個人の見解です。個々の契約内容や事実関係によって、結論は変わります。私は法律家ではありませんので、法的な判断を行うものでもありません。

ただ、18年間、4,500件を超える退去立会いや相談に携わってきた中で、「最初に支払ったお金は何のためだったのか」という疑問については、これからも一つ一つの契約を見ながら考えていきたいと思っています。

退去精算で疑問を感じたときは、「契約書に書いてあるから仕方がない」とすぐに諦めず、次の3つを一度確認してみてください。

それだけでも、退去精算の見え方は大きく変わると思います。

ご自身の請求書の内容を整理してみたい方は、無料診断アプリ「退去費用ナビ｜しんだん君」もご利用ください。登録や個人情報の入力なしで、請求額の目安を確認できます。

本稿で取り上げた判例・資料

※本稿は、敷金診断士としての私個人の見解を述べたものであり、個別の紛争について法的判断を行うものではありません。個別の事案については、弁護士などの専門家にご相談ください。

自分の退去費用について確認したい方へ

ここまでの内容は、あくまで一般的な考え方です。実際の負担額は契約内容や部屋の状況によって異なります。「退去費用ナビ｜しんだん君」では、居住期間や請求項目を入力するだけで、負担額の目安を無料で確認できます。

退去費用ナビ｜しんだん君で無料診断する →

登録・個人情報の入力不要・無料（項目ごとの詳細診断は有料）

この記事を書いた人：敷金診断士 浅井 世郎
愛知敷金診断士事務所 代表／一般社団法人日本敷金診断士協会 所属。退去費用の実務経験18年、退去立会い・相談4,500件以上。詳しいプロフィールを見る

関連記事

本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。