20年住んでも「菊蓋」まで請求される｜ガイドライン通りの原状回復は、まだ遠い
最終更新：2026年10月27日
20年以上住んだ部屋の退去で、キッチンの流し台の「菊蓋（きくぶた）」3,500円や、カーテンレールの部品まで請求されることがあります。敷金診断士として同席した退去立会いの例をもとに、ガイドラインの考え方と、現場との距離を整理します。
国土交通省のガイドラインでは、普通に暮らしていて生じる傷みや、年数による劣化の修繕費は毎月の家賃に含まれていると考え、借主が負担する場合でも住んだ年数（経過年数）を考慮するとしています。
それでも現場では、「入居時にあったものが、今はない。だから請求します」という精算が今もあります。ガイドライン通りの原状回復は、まだ遠いのが実情です。契約書の特約を確認し、入居時の記録を残し、精算書は項目ごとに理由を確かめることが大切です。
20年住んで、菊蓋まで請求された
先日、敷金診断士として退去立会いに同席しました。鉄筋コンクリート造の3DKで、住んだ期間は約20年7か月です。
精算書には、キッチンの流し台の排水口にある菊蓋 3,500円が載っていました。さらに、カーテンレールのコマ（カーテンを引っかける小さな部品）が足りないとも指摘されました。
国土交通省のガイドラインが公表されてから25年以上たちます。それでも現場では、ガイドラインの考え方がまだ十分に届いていない。そう感じた立会いでした。
「この状態で貸すわけがない」
借主の方は、入居してから20年、一度もカーテンを替えていませんでした。カーテンレールのコマも、入居したときのままです。
ところが、カーテンの端を留める磁石付きのコマが1個足りないと指摘されました。プラスチック製の部品なので、20年のあいだに割れて落ちたのかもしれません。正直なところ、いつ、なぜなくなったのかは誰にも分かりません。
それでも、立会いの場で管理会社の担当者からこう言われました。
「この状態で貸すわけがない！」
つまり「入居したときは全部そろっていたはずだ」ということです。では、20年前の入居時にコマが何個付いていたのか。それを今、誰が、どうやって確かめるのでしょうか。入居時の写真やチェックリストが残っていなければ、どちらにも確かめようがありません。
ガイドラインでは、トラブルを防ぐために、入居時と退去時に貸主・借主の双方が立ち会って部屋の状態を確認し、チェックリストや写真で記録を残すことを勧めています。記録がなければ、20年前の状態は「言った・言わない」になってしまいます。
そもそもの前提：使えば傷むものは、家賃に含まれている
ガイドラインでは、普通に暮らしていて生じる汚れや傷み（通常損耗）や、年数がたって自然に古くなること（経年劣化）の修繕費は、毎月の家賃に含まれていると考えます。つまり原則は大家さん負担です。
借主が負担するのは、故意・過失や、普通とはいえない使い方でつけた傷み（特別損耗）の部分です。しかもその場合でも、住んだ年数（経過年数）を考慮して負担割合を決める、というのがガイドラインの考え方です。
菊蓋もコマも、20年使えば傷むもの
菊蓋は、毎日水や洗剤にさらされ、使っていれば劣化していく部品です。カーテンレールのコマもプラスチック製で、20年たてば割れたり欠けたりしても不思議ではありません。どちらもガイドラインに個別の記載はありませんが、使えば傷み、いずれ交換が必要になる部品です。
20年間使ってきた部品の劣化や欠けを、退去する借主の負担として請求する。金額は小さくても、ここには「通常損耗は家賃に含まれている」という前提が抜け落ちています。小さな項目だからこそ、その精算書がどんな考え方で作られているかが表れる。私はそう考えています。
「あったものがないから、請求します」
ガイドラインは本来、借主にも大家さんにも同じ、中立の物差しです。ところが現場で見ていると、大家さんや管理会社が知っているガイドラインの知識は、せいぜい「クロスは6年で残存価値1円」くらいです。それ以外のほとんどは、「傷んでいたら新品に交換」が当たり前になっています。
その延長に、今回の「入居時にあったものが、今はない。だから新品の代金を請求します」という精算があります。
もちろん、鍵をなくした場合のように、借主の不注意でなくしたものは話が別です。けれども、菊蓋のように毎日使って劣化し、使い物にならなくなって捨てたものは、それとは違うはずです。
ガイドラインは、通常の使い方による傷みは家賃に含まれるとしています。それなのに、「なぜないのか」は問われず、「ない」という結果だけで請求される。ここに、今の原状回復の現実があると感じています。
残念ながら、今できる「防御」は
現場の実情を見ると、借主ができる防御の方法は限られています。正直に言えば、次のような方法しかないと感じています。
入居したら、菊蓋や排水口のゴミ受けなど、使えば劣化する部品は自分で購入したものに取り替えて使います。もともと付いていた部品は外して大切に保管し、退去のときにそのまま戻します。
本来、借主がここまでしなくてもよいはずです。それでも、20年住んでも数千円の部品を請求されることがある以上、自分を守る方法として知っておいて損はありません。あわせて、入居したときに部屋の写真を撮っておくことも大切です。
契約書に「借主が負担する」と特約が書かれていることがあります。特約が有効とされるには、負担する範囲が契約書に具体的に書かれていて、借主がそれをはっきり認識し合意していることが必要とされています（最高裁平成17年12月16日判決）。精算書を見るときは、契約書の特約欄も必ず一緒に確認してください（特約が有効になる条件）。
精算書のほかの項目も、ガイドラインで読んでみる
この物件の精算書は、保証金（家賃3か月分）を全額充当しても足りず、約9万円の追加請求になっていました。修理費の合計は消費税込みで30万円を超えています。そのうちの一部の項目を取り上げます（個人が特定されないよう一部を変更しています）。
| 請求項目 | 内容 | 金額（税抜） |
|---|---|---|
| クロス | 洋室・廊下 張替え（約56m） | 約85,800円 |
| 清掃 | 3DK一式 | 38,000円 |
| 備品 | 流し台の菊蓋 | 3,500円 |
| 設備 | 洗濯機用水栓の復旧 | 8,500円 |
| その他 | ネット回線撤去工事の立会い | 3,000円 |
| 諸経費 | ― | 25,000円 |
※以下はガイドラインの考え方の説明です。実際の負担は、契約書の内容や部屋の状態によって変わります。
クロス（壁紙）経過年数を考慮
- 原則
- ガイドラインではクロスの耐用年数を6年とし、6年たつと価値は1円まで下がるとしています。日焼けや、家具の跡、冷蔵庫裏の電気ヤケなどは通常損耗です。
- ただし
- 耐用年数を過ぎていても、落書きなど故意・過失でつけた傷みを直すための工事費や人件費は、借主の負担となることがある、ともされています。
- 確認ポイント
- 20年住んだ部屋のクロスは、経過年数で見ればほぼ価値が残っていない計算になります。張替えの理由が「古くなったから」なのか、「故意・過失の傷みがあったから」なのか。後者なら、どの壁のどんな傷みなのかを確かめましょう。
清掃（ハウスクリーニング）特約を確認
- 原則
- 次の入居者のための専門業者によるクリーニングは、借主が通常の掃除をしていれば、大家さん負担とされています。
- ただし
- 借主が通常の掃除をしていなかった場合や、契約書に有効な特約がある場合は、借主の負担となることがあります。
- 確認ポイント
- 契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担」といった特約があるか。あるなら、金額や範囲がどこまで具体的に書かれているかを確認しましょう。
水栓の復旧、回線撤去の立会い内容を確認
- 原則
- 借主が自分で取り付けたり取り替えたりしたものを元に戻す費用は、借主の負担になり得ます。一方、もともと付いていたものの劣化であれば、通常損耗・経年劣化の考え方になります。
- 確認ポイント
- 「水栓の復旧」は、自分で交換したものを元に戻すのか、もともと付いていたものの劣化なのか。「回線撤去の立会い」は、誰が契約した回線で、なぜ費用がかかるのか。一つずつ中身を確かめましょう。
諸経費ガイドラインに記載なし
- 原則
- 諸経費についてガイドラインに直接の記載はありません。工事費の一部として扱われることが多い費用です。
- 確認ポイント
- 何に対する費用なのか、内訳を確認しましょう。上の項目で大家さん負担となる部分があれば、それに対応する諸経費をどう考えるかも話し合いの材料になります。
精算書を受け取ったら、まずこの3つ
- 計算を確かめる：数量×単価が金額と合っているか、小計・消費税・合計が合っているか、電卓で一度確かめてみてください。手書きの精算書では、転記や計算の違いが起きることもあります。
- 契約書の特約欄を読む：クリーニングや鍵交換など、借主負担と書かれている項目と、その書き方を確認します。
- 経過年数を当てはめる：クロスのように耐用年数がある項目は、住んだ年数で負担割合がどう変わるかを確かめます。
立会い当日の「サイン」について
精算書の下の方に「上記の未納分を○月○日までに支払います」という確約書の欄が付いていることがあります。ここに署名すると、その金額を支払う約束をした書面になります。
内容を確かめる時間がほしい場合は、その場ですぐに署名せず、「退去費用については後日書面で回答します」と書き添えて持ち帰る方法もあります。落ち着いて契約書と照らし合わせてから考えても遅くはありません（サインしてしまった後の考え方）。
ガイドライン通りの原状回復は、まだ遠い
18年この仕事を続けてきて、ガイドラインを知っている管理会社は確かに増えました。精算書に「ガイドラインに沿って算定しています」と書かれていることも珍しくありません。
それでも、20年住んだ部屋の菊蓋やカーテンレールのコマまで請求される。入居時の記録がなくても「この状態で貸すわけがない」と言われる。ガイドラインの言葉は広まっても、その考え方が現場に根づくまでには、まだ距離がある。今回の立会いで、あらためてそう感じました。
だからこそ、借主の側も「原則は何か」を知っておくことが大切です。知っていれば、精算書を見たときに「この項目はなぜ私の負担なのですか」と、落ち着いて尋ねることができます。
敷金診断士は、請求の項目や金額がガイドラインに照らしてどうかを調べることはできますが、代わりに交渉することはできません。管理会社や大家さんと話し合うのは、借主ご本人です。そこが歯がゆいところでもありますが、私たちにできるのは、その話し合いのための「物差し」をお渡しすることだと考えています。
参考資料
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月
- 最高裁判所 平成17年12月16日 第二小法廷判決（通常損耗補修特約の成立要件）
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本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。