話し合いの途中なのに、家賃保証会社から39万円の請求｜原状回復費用の「代位弁済」の実例

最終更新：2026年11月9日

実際に届いた「お支払いのお願い」

下の写真は、借主のもとに家賃保証会社から実際に届いた請求書です。ご本人の了承を得て、氏名・物件・口座・会社名などは伏せています。

注目していただきたいのは、明細が「賃料等 396,000円」の1行だけになっていることです。この借主に家賃の滞納はありません。請求書の下には小さな字で「更新料、原状回復費等が発生している場合は、上記賃料等に含みます」「遅延損害金が発生している場合、年率14.6％で計上しております」と書かれています。

つまり、話し合いがまとまっていない原状回復費用が「賃料等」として立て替えられ、支払いが遅れれば年14.6％の遅延損害金が付いていく、という請求です。この請求書だけを見ても、どの項目にいくら使われたのかは分かりません。

何があったのか

個人や会社が特定されないよう、一部をぼかしています。

• 埼玉県内の賃貸住宅に約4年住み、2026年に退去しました。預けていた敷金は123,000円です。
• 退去後、原状回復費用として559,561円を請求されました。敷金などを差し引いても、432,328円を追加で支払うという内容です。
• 退去立会いのとき、「原状回復費用には保険が使える」と説明され、その説明を信じて「原状回復費請求書兼受領書」に署名しました。
• その後、借主は管理会社と、請求の中身について話し合いを重ねていました。いったんは減額の案も示されました。
• ところが、その減額案は取り消され、「立会いのときの見積もりどおりに請求する」「今後、個別の説明や資料のやり取りは終える」と通知されました。
• そして、費用について合意していないにもかかわらず、家賃保証会社が保証の限度いっぱいの396,000円を大家さん側に立て替え、借主のもとに上の請求書が届きました。

請求されていた主な項目

ハウスクリーニングや鍵交換は、特約が有効かどうかで判断が分かれる項目です。フローリングの「31か所×5,000円」や、退去後に判明したとされる壁のへこみなど、借主が中身を確かめたい項目も多くありました。こうした点を話し合っている最中の立替払いだったのです。

何が問題なのか

1. 合意していない費用が、立て替えられてしまう

原状回復の費用は、大家さんと借主が話し合って決めるものです。話し合いの途中で保証会社が立て替えると、借主から見れば、まだ決まっていない金額が「決まったもの」として請求されることになります。

2. 話し合いの相手が見えにくくなる

保証会社が立て替えた後は、請求してくるのは保証会社になります。一方で、請求の中身（どの傷をどう直すのか、なぜ借主の負担なのか）を説明できるのは、大家さんや管理会社です。中身の話ができる相手と、お金を請求してくる相手が分かれてしまうのです。

3. 遅延損害金で、金額が増えていく

保証会社の請求には、年14.6％の遅延損害金が付くことがあります。中身に納得できないまま時間がたつほど、請求額が増えていくという、借主にとって厳しい状況になります。

4. 請求書の明細から、中身が分からない

今回の請求書のように、原状回復費用が「賃料等」にまとめられていると、何にいくら使われたのかが請求書からは分かりません。

国会でも取り上げられ、国土交通大臣が答弁

この問題は、2023年4月26日の衆議院国土交通委員会で、大石あきこ議員が取り上げています。借主が合意していない原状回復費用を、家賃保証会社が立て替えて借主に請求する例があり、困っている借主がいる、という質問です。

これに対して、当時の斉藤鉄夫国土交通大臣は、次のように答弁しています。

「原状回復の内容や費用は、賃貸人と賃借人の間で協議し、合意することによって確定するものであり、このような手続を経ることなく、保証業者が賃貸人の要求額を代位弁済して一方的に賃借人に求償することは、適当ではないと考えます。」

あわせて、こうした事案が確認された場合には、保証業者に対して、借主が負担することに合意した原状回復費用に基づいて代位弁済すべきことなどに留意するよう、国土交通省として指導等を行っていく考えが示されました。

国会でのやり取りは、国会でも取り上げられた「家賃保証会社と原状回復費用」の問題で詳しく紹介しています。

家賃保証会社から請求が届いたら

1. 慌てて払う前に、請求の中身を確かめる：何の費用が、いくら含まれているのか。原状回復費用が含まれているなら、その内訳と、もとになった見積書・精算書を確認します。
2. 大家さん側と合意していたかを振り返る：費用に合意した覚えがないなら、そのことを整理しておきます。立会いで署名した書類がある場合は、それが「部屋の状態の確認」なのか「費用負担の合意」なのか、どんな説明を受けて署名したのかも書き出しておきます。立会いでサインをしてしまった後でも、すぐにすべてを払わなければならないとは限りません（退去立会いでサインしてしまったら、もう全部払うしかない？）。
3. 話し合い中であることを、保証会社にも書面で伝える：大家さん・管理会社と費用について話し合っている途中であることを、保証会社にも書面で伝えておくと、経緯が記録に残ります。
4. 放っておかない：何もしないままでいると、遅延損害金が増えていくことがあります。納得できない点があれば、その理由を書面で伝えましょう。
5. やり取りはすべて残す：メール、書面、写真、見積書など、やり取りの記録はすべて保管しておきます。

この事例で、借主が取った対応

この借主は、請求の各項目がガイドラインの考え方に照らしてどうかを確かめるため、敷金診断士に調査を依頼しました。そして、調査書（ガイドライン基準照合結果書）を添えて、管理会社と家賃保証会社の両方に、再精算と敷金の返還を求める書面を、ご本人の名前で送りました。

書面では、保証会社による立替払いそのものがただちに違法だと主張するのではなく、「費用に争いがあるときは、立替払いを先に進めるのではなく、まず貸主と借主で請求の中身を確かめ、話し合いで解決を図るべきではないか」と、国会での大臣答弁にも触れながら伝えています。

敷金診断士が行ったのは、請求内容の調査と調査書の作成までです。管理会社や保証会社とのやり取りは、すべて借主ご本人が行っています。

みなさん、気をつけてください

家賃保証会社による原状回復費用の立替払いは、決して珍しい話ではありません。国会で取り上げられ、大臣が「適当ではない」と答弁してからも、こうした請求は実際に届いています。

家賃保証会社を利用する契約では、退去後の話し合いがまとまらないうちに、保証会社から請求が来ることがある。まずはそのことを知っておいてください。そして、退去立会いで書類に署名するときは、それが何の書類なのかを必ず確かめましょう。請求が届いたら、慌てて払う前に、中身と経緯を確かめてください。

家賃保証会社に関しては、契約書の条項を最高裁判所が無効と判断した例もあります（家賃保証会社の「追い出し条項」は無効｜2022年12月12日の最高裁判決）。保証会社との契約も、中身を確かめることが大切です。

参考資料

• 2023年（令和5年）4月26日 衆議院国土交通委員会 会議録（大石あきこ委員の質疑、斉藤国務大臣の答弁）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にした一般的な情報提供を目的としており、法律相談・法的判断・交渉代理を行うものではありません。実際の負担額は賃貸借契約の内容（特約を含む）や物件の損耗状況等によって異なります。個別の法的トラブルについては弁護士等の専門家にご相談ください。