1. 退去費用の問題は、そもそも賃貸借契約から始まります

日本の契約に関するルールでは、当事者が合意した内容を尊重する「契約自由の原則」が基本となっています。賃貸借契約もその例外ではなく、契約書に記載された内容は、原則として当事者間で合意した内容として扱われます。

では、賃貸借契約書に書かれていれば、どのような内容でも借主が必ず負担しなければならないのでしょうか。ここには、いくつか踏まえておきたい考え方があります。

2. 消費者契約法

賃貸借契約の多くは、事業者である貸主・管理会社と、消費者である借主との間で結ばれます。両者の間には、情報量や交渉力に差があることが少なくありません。こうした格差を踏まえ、消費者契約法では、消費者に一方的に不利益となる一定の契約条項について、無効となる場合があることが定められています。

ただし、これは「消費者に不利な特約はすべて無効になる」という意味ではありません。無効となるかどうかは、条項の内容や契約時の状況などを踏まえて個別に判断されます。

3. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸借契約は契約自由の原則が基本であり、既に結ばれた契約については、その内容に沿って取り扱われることが原則です。

一方で、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルが多かったことを背景に、国土交通省は平成10年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を取りまとめました。このガイドラインは法律ではなく、ガイドライン自体に法的な強制力があるわけではありません。

しかし、法律ではないからといって意味がないわけではありません。これまでの裁判例や取引実務等を踏まえて整理された、原状回復に関する一般的な基準として示されています。

4. 特約について

賃貸借契約では、強行法規に反しない範囲であれば、通常の原状回復義務を超える一定の修繕等の義務を借主に負わせる特約を設けること自体は、契約自由の原則から認められています。

ただし、経年変化や通常損耗についてまで、通常の原状回復義務とは別に借主に負担させる特約については、その有効性が問題となる場合があります。ガイドラインでは、こうした特約の有効性を考える際の確認事項として、次の3点が示されています。

1. ①特約を設ける必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的な理由があること
2. ②借主が、通常の原状回復義務を超える負担を負うことになる内容を認識していること
3. ③借主が、その義務を負担することについて意思表示をしていること

（最高裁判所 平成17年12月16日判決等も踏まえた考え方です）

これらは、特約の有効・無効を退去費用ナビ｜しんだん君が判断するための基準ではなく、特約の有効性を考える際に確認しておきたい事項として、ガイドラインで示されているものです。

5. 退去費用ナビ｜しんだん君がすること

• ✓利用者が入力した請求内容・請求額を整理します。
• ✓国土交通省ガイドライン等の考え方を、参考情報として表示します。
• ✓利用者が入力した条件と、退去費用ナビ｜しんだん君に設定された計算条件に基づき、参考試算額を算出します。
• ✓入力内容をもとに、確認しておきたいポイントを整理します。
• ✓管理会社・賃貸人等に確認する際の参考文例を提示します。
• ✓特約については、国土交通省ガイドライン等で示されている確認の考え方（3要件）を参考情報として表示します。
• ✓最終的な確認・判断・対応は、利用者ご自身で行っていただきます。

※参考試算額は、法律上の請求額の妥当性を判断した金額ではなく、入力内容と、あらかじめ設定された計算条件に基づく参考値です。

6. 退去費用ナビ｜しんだん君がしないこと

• ✕「この特約は無効です」など、特約の有効・無効を判断すること。
• ✕「この請求は違法です」など、請求の適法性を判断すること。
• ✕「あなたは○円しか支払う必要がありません」など、法律上の支払義務を判断すること。
• ✕利用者に代わって、管理会社・賃貸人等と交渉すること。
• ✕利用者の代理人として交渉・意思表示を行うこと。
• ✕利用者に代わって、和解その他の法律上の手続きを行うこと。
• ✕個別の事情について、弁護士等の専門家による法律相談や法的判断に代わる判断を行うこと。

7. 最終的なご判断について

入力いただいていない事情や、契約締結時の説明状況、実際の使用状況等によって、考え方が変わる場合があります。最終的なご判断やご対応は、契約内容等をご自身でご確認のうえ、利用者ご自身の責任において行ってください。必要に応じて、貸主・管理会社等へ直接ご確認・お問い合わせいただくことをおすすめします。